2019年上半年中国房地产市场大环境总结
栏目:行业资讯 发布时间:2019-07-08

2019年上半年,中央在重要会议中强调“房住不炒”,各地政府根据中央的指令及时调整政策,因城施策,保证各城市房产市场的平稳运行。


从市场的反馈来看,今年的三月到四月商铺住宅交易在多种因素的影响下短暂回暖,接着楼市环境收紧预期增强,市场略有降温。总体来说,重点城市的商铺住宅成交规模及新房加个均表现平稳。


01

政策:坚持“房住不炒”


展望2019全年,短期房地产市场政策仍将留给市场充分的时间和空间自发调整:

      ①稳预期、控风险仍将是中央坚持的政策基调,大方向以稳为主;

      ②金融监管政策基调仍从严从稳,保障无房无贷购房需求为主;

      ③地方调控紧盯市场变化及时调整,政策优化方向明显分化;

      ④落户放宽、棚改减量持续影响二线城市、三四线城市供需加剧区域市场分化。




02

市场反馈:价格平稳运行


根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2019年6月,百城新建住宅价格14891元/平方米,环比上涨0.37%,涨幅较5月小幅扩大0.13个百分点,但仍运行在低位区间,同比涨幅进一步收窄至3.87%,整体价格较为稳定。累计涨幅来看,2019年上半年百城均价累计上涨1.45%,较去年同期收窄1.19个百分点。


图:2017年至2019年上半年各级城市住宅均价累计涨幅和环比涨幅对比

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com


从各级城市来看,2019年上半年一线城市新建住宅价格累计涨幅处在低位,二、三四线城市价格累计涨幅明显收窄。

 



03

土地市场:重点城市逐步加大推地力度


上半年住宅用地供求均小幅增长,其中二季度供地力度明显加大,带动成交规模增长接近两成。2019年上半年,全国300个城市各类用地共成交8.7亿平方米,同比增长0.4%,住宅用地成交4.2亿平方米,同比增长6.5%,其中二季度同比增长24.4%。


图:2012-2019年二季度全国300个城市住宅用地成交楼面均价及平均溢价率



住宅用地成交楼面价同比上涨,溢价率保持高位。近两个月土地市场热度略有缓和,但整体热度仍较高。下半年,预计受热点城市土地供应量的进一步放量、房地产融资环境趋紧以及销售端压力显现等因素的影响,土地市场表现将更趋理性。




04

品牌企业:销售业绩保持稳步增长


图:2013年至2019年上半年代表企业月度销售额及同比增速


数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

注:代表企业包括:万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀


整体来看,2019年上半年,品牌房企调整营销节奏,提高项目周转速度,销售业绩保持增长。拿地方面,品牌房企优化投资布局,二线城市补仓力度明显提升。房企融资环境先松后紧,1-4月企业积极融资优化债务结构,5月以来金融监管力度加强,融资环境趋紧预期强化,预计下半年企业资金压力会进一步显现。




05

趋势预判:下半年销售规模进一步调整



下半年经济仍存一定压力,房地产资金监管趋严。减税降费仍有发挥空间加之汽车消费略有提振,整体消费有望进一步改善。对房地产市场而言,近期银保监会及央行针对房企频繁发债及利率持续走低现象及时发声,防止资金违规流入房地产行业,同时部分城市提高房贷利率,房地产行业资金环境偏紧。


考虑到目前全国商品房销售规模已平稳回落,但投资、新开工增速仍较为突出,预计下半年市场规模调整将进一步深化,投资、新开工增速存继续下调空间。

图:2012年至今全国商品房销售面积、销售价格、开发投资额、新开工面积同比走势

数据来源:国家统计局,中国指数研究院综合整理




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